Nieuwbouw
Gefeliciteerd! U bent ingeloot voor een nieuwbouwwoning! Alleen de hypotheek moet nog geregeld worden. En dat werkt voor nieuwbouw nét even anders dan voor bestaande bouw.
De duurzaamheid van uw nieuwe woning heeft invloed op het bedrag dat u maximaal kunt lenen. Vrijwel alle nieuwbouwwoningen hebben tegenwoordig energielabel A. Daarmee kunt u bij sommige geldverstrekkers meer lenen dan normaal gesproken op basis van inkomen mogelijk zou zijn. Ook de hypotheekrente kan soms worden verlaagd op basis van het energielabel.
Het vaststellen van de marktwaarde van de nieuwbouwwoning is ook ingewikkelder. `
Net als bij bestaande bouw kunt u 100% van de marktwaarde van de woning financieren. De marktwaarde van een nieuwbouwwoning wordt vaak opgebouwd uit drie bedragen:
Bij de koop van een nieuwbouwhuis ondertekent u een zogenaamde koop-/aanneemovereenkomst. Deze is opgebouwd uit twee delen: de koopovereenkomst voor de grond en de aanneemovereenkomst voor de bouw van de woning. De koopsom betaalt u via de notaris aan de ontwikkelaar van het nieuwbouwproject. De aannemer betaalt u niet in één keer, maar in termijnen. De eerste termijn van die aanneemsom wordt meestal direct bij de notaris voldaan. De totale koop-/aanneemsom wordt meegenomen in de marktwaarde van je woning.
Onder meerwerk verstaan we de werkzaamheden die buiten het standaard bouwplan vallen dat in de aanneemovereenkomst is opgenomen. De aannemer voert deze uit om het huis naar uw eigen smaak te bouwen. Denk hierbij aan het plaatsen van een keuken en een badkamer, het leggen van de vloer, of de plek van stopcontacten. Ook het stucen en schilderen van de muren of een deel van de aanleg van een tuin kunt u hierin opnemen. Dit brengt allemaal extra kosten met zich mee, maar het draagt wel bij aan de uiteindelijke marktwaarde van de woning.
Bedraagt het meerwerk meer dan 20% van de koop-/aanneemsom? Dan willen sommige geldverstrekkers een taxatierapport zien om te bepalen of de waarde van het huis evenveel stijgt.
In de bepaling van de marktwaarde kan ook deels het renteverlies tijdens de bouw van uw nieuwe huis worden meegenomen. Kort samengevat is dit het verschil tussen de rente die u aan de geldverstrekker betaalt, en de rente die u op het bouwdepot ontvangt. Het renteverlies mag maximaal 4% van de koop-/aanneemsom bedragen.
Dit renteverlies kunt u meefinancieren om de dubbele woonlasten op te vangen. Al tijdens de bouw van de nieuwbouwwoning begint u namelijk met het betalen van rente en aflossing. In die bouwperiode heeft u waarschijnlijk ook woonlasten van uw huidige woning.
Bouwrente is het verzamelbegrip voor verschillende verschillende rentes. De rentepercentages voor de verschillende soorten rente kunnen verschillen. U vindt ze in de koop-/aanneemovereenkomst. Hieronder de verschillende rentes toegelicht:
Rente over de grond: grondrente
De projectontwikkelaar koopt de grond voordat hij deze aan u doorverkoopt. Hij schiet de kosten van de grond dus aan u voor. Dit wordt ook wel voorfinanciering genoemd. Hij mag daarom aan u rente over de grond in rekening brengen, vanaf de datum dat hij de grond heeft gekocht tot aan de datum waarop u het koopcontract ondertekent en daarmee dus de koop sluit. Meestal heet dit grondrente of grondkostenrente.
Let op: u bent na het ondertekenen van het koopcontract nog geen eigenaar. Dat wordt u op de datum van de notariële overdracht, als u de leveringsakte ondertekent.
Rente over de aanneemsom: rente tijdens de bouw
Bij de aanneemsom werkt het ongeveer hetzelfde. Als de aannemer is gestart met de bouw voordat u het koopcontract tekent, betaalt u rente over de termijnen die inmiddels gepasseerd zijn, de zogeheten vervallen termijnen. Een benaming hiervoor is rente tijdens de bouw. Is de bouw nog niet begonnen op het moment van koop, dan betaalt u deze rente niet.
Rente tussen koop en levering: uitstelrente
Het is gebruikelijk dat u de kosten voor de grond pas betaalt op het moment van de overdracht bij de notaris. Gedurende de periode tussen de koop en de daadwerkelijke levering financiert de ontwikkelaar de grond dus nog steeds voor. Ook daarover betaalt u rente. Deze rente heet meestal uitstelrente.
Als er tussen de koop en de levering ook termijnen van de aanneemsom vervallen, betaalt u ook daarover rente. Net als bij de grond wordt dit uitstelrente genoemd. U betaalt deze rente ook als de bouw start tussen het moment van koop en levering.
De koop-/aanneemovereenkomst
In de koop-/aanneemovereenkomst kunt u extra bepalingen toevoegen. Bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor u als koper, voor als de financiering niet rond komt. Bij nieuwbouw is de termijn voor ontbinding op basis van financiering meestal twee maanden.
Daarnaast kan een aannemer hierin opschortende voorwaarden vastleggen. Bijvoorbeeld dat de bouw pas begint als een bepaald percentage van de woningen is verkocht en/of als de omgevingsvergunning afgegeven is. Deze voorwaarden kunnen soms wel negen maanden geldig zijn. Bij zulke lange opschortende voorwaarden is het dus van belang om een hypotheek uit te zoeken met een lange offertegeldigheid.
Het is ook raadzaam om voor het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst een lijst van meerwerk vast te leggen, zodat uw huis precies volgens uw wensen wordt opgeleverd.
Via een brief krijgt u te horen wanneer de bouw van de nieuwbouwwoning van start gaat. Hierin staat meestal dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan en dat de bouw kan starten. Dit is hét moment om uw handtekening onder de hypotheekakte te zetten. Vanaf dat moment gaat u de hypotheek betalen.
Bouwdepot
Bij nieuwbouw worden de aanneemsom en het meerwerk in het bouwdepot meegenomen. Zo lang de bouw nog niet voltooid is, ontvangt u rente over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat. Vaak is die rente even hoog als de hypotheekrente of 1% lager.
Door van de betreffende geldverstrekker (online) een formulier in te vullen, kunt u geld uit het bouwdepot halen. Sommige geldverstrekkers hebben hier een app voor. Mocht er geld overblijven in het bouwdepot, dan wordt dit doorgaans gebruikt als aflossing op de lening.